계약갱신청구권, 세입자를 위한 지침서: 실거주 핑계로부터 보호받는 방법

전세금을 시세에 맞춰줄 것을 요구하며, 계약갱신을 요구하는 세입자에게 “실거주 할 거니 나가라”는 집주인의 말은 많은 세입자들을 당혹스럽게 만듭니다. 요즘 집값이 불안정한 상황 속에서 계약갱신청구권을 잘 활용하기 위한 방안을 모색해 보도록 하겠습니다.

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 2020년 12월 10일부터 시행된 임대차 3법에서 세입자가 가지는 중요한 권리 중 하나입니다. 통상적으로 임대차 계약의 기간은 2년이지만, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 추가로 2년간 거주할 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사 방법

세입자는 간단한 방법으로 이 권리를 행사할 수 있습니다. 계약갱신청구권의 효력은 집주인에게 통지를 함으로써 발생합니다. 하지만, 집주인이 연락을 받지 못했다고 주장할 수 있으므로, 이를 증명할 수 있는 방법이 필요합니다.

• 카카오톡 메시지: 세입자의 이름과 주소를 포함하여 2년간의 계약갱신청구권을 행사하겠다는 내용을 명확히 작성하면 좋습니다.
• 대화 녹음: 전화 통화 시에도 통화 날짜와 시간을 알 수 있도록 “오늘은 며칠입니다”와 같은 문구를 포함하면 좋습니다.

계약갱신청구권 행사를 위해 필요한 방법은 아래와 같습니다.

계약갱신청구권 행사 기간

임대차 계약이 2020년 12월 10일 이후에 체결되었다면, 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 그러나 이전에 체결된 경우, 만료일 1개월 전까지도 가능하니 참고하시기 바랍니다.

집주인과의 갈등 회피

세입자는 집주인이 주장하는 “실거주”에 대한 내용을 충분히 알고 있어야 합니다. 집주인이 세입자를 쫓아내고 새로운 세입자를 받았다면, 세입자는 손해배상을 청구할 권리가 있습니다. 보통은 월세 기준으로 3개월치 또는 2년 동안의 월세 차액을 받을 수 있습니다.

실거주 여부 확인

세입자가 집주인이 진짜로 실거주하고 있는지 확인하기 위해서는 관할 주민센터를 통해 임대차 계약이 신고된 정보를 열람할 수 있습니다. 다만, 아직 세입자가 직접 열람할 수 있는 권한은 없습니다.

• 방법: 임대차 계약이 신고된 경우, 집주인이 세입자를 쫓아내고 새로운 세입자를 받았다면 이 사실을 기록으로 확인할 수 있습니다.

하지만, 최근 법원에서는 계약갱신청구권에 대한 해석이 두 가지로 나뉘고 있습니다. 이는 세입자가 전 집주인에게 계약갱신청구권 행사를 통지한 이후, 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 사건에서 시작되었습니다. 이에 따라 법원은 각각 세입자 및 임대인의 입장을 다르게 판단하였습니다.

권리행사 시 주의사항

세입자분들은 아래와 같은 점들을 유의해야 합니다.

• 계약갱신청구권은 총 1회만 사용할 수 있습니다.
• 집주인이 정당한 사유 없이 계약갱신청구권을 거부할 수는 없습니다.
• 집주인이나 직계가족이 직접 실거주를 해야 한다고 주장할 경우에는 사유를 충분히 검토해야 합니다.

중요한 점은, 집주인이 실거주한다고 주장하며 세입자를 쫓아낸 경우, 이후 새로운 세입자와 계약을 했을 때는 손해배상청구가 가능하다는 것입니다. 이 점은 반드시 기억해야 합니다.

결론

契約 갱신청구권은 현재의 임대차 계약에서 매우 중요한 요소입니다. 세입자들은 이 권리를 잘 활용하여 집주인으로부터 권리를 보호받아야 하며, 문제가 발생했을 경우 적절한 증거를 확보해야 합니다. 법적 분쟁은 피하는 것이 좋으나, 필요시 손해배상을 청구하는 것도 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 계약 갱신을 앞두고 있는 세입자는 반드시 자신의 권리를 숙지하고, 집주인과 원활한 소통을 고려하여 행동해야 합니다. 여러분의 주거권을 지키는 것, 이제부터라도 놓치지 마세요!